最高法案例|未经被拆迁人同意，拆迁安置房被开发商抵押，被拆迁人可提起第三人撤销之诉！

张祖乐  律师

关键词：撤销之诉|拆迁安置|抵押|优先受偿

实务要点：

以原址期房按1:1比例对被拆迁人予以补偿安置并签订拆迁安置补偿协议，该协议是一种具有特定指向的特种合同，被拆迁人依据拆迁安置补偿协议所取得的是一种“特种物权”或“准物权”。拆迁在先，抵押在后，且抵押未经被拆迁人同意，属于侵害被拆迁人合法权益的行为，被拆迁人对该安置房享有的权利应当予以保护。被拆迁人应当自知道或应当知道权利被侵害之日起六个月内向人民法院提起撤销之诉。

案情简介：

2011年11月10日，贾令堂与锦龙公司签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，约定锦龙公司拆除贾令堂的商铺，面积为22平米。双方约定1:1原址期房安置商铺一间。协议签订后，贾令堂依约腾空正在营业的商铺，并交给锦龙公司拆除新建华悦综合商贸大厦。看到锦龙公司破产清算的公告后，立刻申报了债权。

2019年9月19日，贾令堂收到锦龙公司破产管理人的《债权审核确认通知书》，通知书确认安置商铺22平米。并告知商铺已被开发商设立抵押权并经生效判决确认，要求贾令堂到法院诉讼排除抵押权并确认其在房屋建成后的房屋交付请求权，贾令堂才知道安置商铺被开发商抵押。

2019年10月18日，贾令堂向一审法院提起第三人撤销之诉。

一审法院经审理后认为，贾令堂提起的要求撤销(2014)甘民二初字第50号民事判决书第四项对贾令堂拆迁安置协议约定的拆迁安置部分的优先受偿权及要求诉讼费用全部由浦发银行兰州分行、锦龙公司承担的内容，应予以支持，并变更了在先的相关判决书中的内容。

一审判决后，中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司不服，提起上诉。

二审法院经审理后认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定，第三人可以自知道或应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内提起第三人撤销之诉。

本案中，2015年3月24日，一审法院作出（2014）甘民二初字第50号民事判决，确认浦发银行兰州分行对锦龙公司的抵押物享有优先受偿权，该判决所确认的抵押物中，包含了贾令堂与锦龙公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》中所约定的安置部分。

2019年9月19日，锦龙公司破产管理人向贾令堂发出《债权审核（确认）通知书》，告知贾令堂安置商铺已设立抵押权并经生效判决确认，安置商铺存在权利冲突。

2019年10月18日，贾令堂向一审法院提起第三人撤销之诉。本案不存在贾令堂因自身原因未参加（2014）甘民二初字第50号案件的诉讼，或者贾令堂在锦龙公司破产管理人送达《债权审核（确认）通知书》之前知道或应当知道该案诉讼，以及该案判决损害其民事权益，但贾令堂怠于行使权利的事实。

一审根据前述法律规定和事实认定，贾令堂提起本案第三人撤销之诉未超过法律规定的六个月期限。华融资产甘肃分公司上诉称贾令堂最迟应在锦龙公司破产债权申报公告期满之日时知道其权利受到损害。本案中，贾令堂按法定程序申报债权，没有证据证明贾令堂申报债权时明知其权利受损并怠于权利。华融资产甘肃分公司的主张缺乏法律和事实依据，本院不予支持。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”根据该规定，在拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，应对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特殊保护，即对被拆迁人享有的补偿安置房屋的权益赋予了对抗第三人物权的优先权。

本案中，2011年11月10日，锦龙公司与贾令堂签订《房屋拆迁安置补偿协议》，明确约定了拆迁人锦龙公司以原址期房按1:1比例对被拆迁人贾令堂予以补偿安置，该协议约定的补偿安置房屋位置特定、用途特定。

案涉《房屋拆迁安置补偿协议》签订后，锦龙公司未经贾令堂同意，将应补偿安置给贾令堂的房屋抵押给浦发银行兰州分行，侵犯了贾令堂对拆迁安置补偿的权益。

一审参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，认定贾令堂所享有的拆迁安置补偿权应优先于抵押权，贾令堂关于撤销对其拆迁安置部分的优先受偿权的诉讼请求成立，该认定并无不当，本院予以维持。

关于一审判决对与本案情形相似的（2019）甘民撤3号魏国庆诉锦龙公司、华融资产甘肃分公司第三人撤销之诉一案的相关事实予以载明的问题。本院认为，一审法院对其同时审理的本案与魏国庆诉锦龙公司、华融资产甘肃分公司第三人撤销之诉一案综合考量，载明相关事实，并在判项中一并处理，并无不妥。

综上所述，华融资产甘肃分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

附：本文案例文书号为（2020）最高法民终1118号。