长租公寓的经营主体卷款跑路，房东与租客如何维护各自的合法权益？

张祖乐  律师

最近在央视曝光的上海浦东某物业公司（某长租公寓的经营主体）卷款跑路的事情，又引起了很多人对长租公寓租赁业的关注。

长租公寓的经营主体，从房东手中低价租房，经过装修后，再出租出去。部分是整租出去，部分是通过出租单间的方式，出租出去。

发生卷款跑路的长租公寓，与租客签订合同时，要求租客一次性支付一年以上的租金，对于年付的，有租金优惠。如果不是年付，租金相对来说就比较高。由于长租公寓的经营主体，在与租客签订租赁合同时，能够提供其与房东之间签订的租房合同或托管协议、委托书、产证信息、身份证信息等，租客的警惕性会降低或消除。此时，租客就会一次性支付一年以上的租金，而长租公寓的经营方，很有可能没有向房东支付应付的租金。当经营方卷款跑路后，就会出现房东未收到租金、租客已支付较长租期的租金，但是却不能享受相应的服务，最后房东与租客之间还会产生矛盾。

在长租公寓的模式下，房东与租客，如何才能更好的维护自身合法权益呢？

作为房东，最好的方式是与租客直签，当然，有些房东觉得会比较麻烦，可能会通过房产中介或长租公寓，将自己的房子托管。签订的协议，也是房产中介或长租公寓经营主体提供的。在对方提供租赁协议或托管协议的情况下，需要明确各方的权利、义务，特别是关于租金支付的期限、违约责任、解除权等约定，必须明确、具体、可执行。如果合同中没有，可以要求补充，各方在补充处签字、盖章。

作为租客，与长租公寓经营主体签订租赁合同时，对于需要按年支付的，需要慎重考虑。若像浦东此次事件中的一位租客的情况，作为租客，身心就会受到影响。这位租客是8月31日搬进去，9月1日，公寓出租方就发生了卷款跑路的事情。这位租客就是因为公寓一方要求年付租金且有优惠，租客最初还有担心，公寓方提供了其与房东签订的托管协议、委托书、产证、身份证等材料后，就放松了警惕。当然，从法律层面来说，作为租客，尽到了审慎义务，履行了自己的义务，租赁合同对于自己来说，还都是有效的，该享有的权益还是有的。只是在后续的履行过程中，房东作为受损失一方，可能会与租客有争执。房子住起来，就感觉不会那么顺心。

房东与长租公寓签订的合同、租客与长租公寓签订的合同，如何确定各方的法律关系？

根据合同相对性的原理，房东与长租公寓签订的合同，只约束房东与长租公寓经营主体双方，一般不会涉及到租客。租客与长租公寓签订的合同，只约束租客与长租公寓经营主体双方，不会涉及到房东。除非三方在同一份租赁协议上签字、盖章，此时，这份合同约束签字、盖章的各方，否则，各自的法律关系由各自签订的协议来约束。

长租公寓卷款跑路后，事件会如何发展？

发生这样的事，是房东与租客都不愿意看见的。如果长租公寓的经营主体涉嫌犯罪的，由公安部门介入后，进行处理。如果仅被认定是民事纠纷，那么各方需通过民事救济途径维护自身的合法权益。

无论哪种情况，租客作为实际承租人，按照合同约定履行了自己的义务，且不存在虚假承租的情形的，房东都不宜收回房屋，将租客赶出，或要求租客另外支付租金。而房东应向长租公寓的经营主体主张权利，要求对方承担违约责任、赔偿损失。作为租客，支付给长租公寓的押金或其他费用，亦不宜要求房东返还，除非各方达成新的协议。

租房，无论是房东，还是租客，都需要防范风险，也需要各自守法、诚信，租房市场也才能更好的发展，各方的利益才不会受损。